LẬP VI BẰNG ĐẶT CỌC MUA BÁN TÀI SẢN

Khi mua bán tài sản, nhiều bạn chỉ viết giấy đặt cọc bằng tay, đánh máy; thậm trí nhiều bạn tin tưởng nhau nên thỏa thuận miệng và không có hợp đồng đặt cọc. Khi đó nếu phát sinh tranh chấp, rất dễ xảy ra việc bên nhận cọc từ chối việc đã nhận tiền cọc. Để tránh tình trạng này, các bạn có thể thực hiện thủ tục lập vi bằng đặt cọc mua bán tài sản. Nội dung chi tiết được Trung  tâm vi bằng Việt Nam hướng dẫn thông qua bài viết sau.

Vi bằng đặt cọc mua bán tài sản là gì?

Quy định của pháp luật về đặt cọc mua bán tài sản.

Đặt cọc được quy định cụ thể tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, đặt cọc mua bán tài sản là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền cọc hoặc vật có giá trị khác. Mục đích nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Việc giao kết hợp đồng đó được thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận.

Nếu bên đặt cọc vi phạm hợp đồng thì mất số tiền (vật) đã đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Trường hợp các bên có thỏa thuận khác thì sẽ tuân theo thỏa thuận của các bên.

Vậy việc đặt cọc mua bán tài sản có lập vi bằng được không?

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức theo quy định của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại. Khoản 4 Điều 37 của Nghị định này quy định về một trong các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

“Điều 37. Các trường hợp không được lập vi bằng

4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực;…”

Pháp luật Việt Nam chưa có quy định nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Kết hợp với quy định nêu trên, Hợp đồng đặt cọc mua bán tài sản thuộc phạm vi được lập vi bằng.

Hình thức của vi bằng đặt cọc mua bán tài sản.

Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại quy định về hình thức của vi bằng như sau:

• Vi bằng phải được lập bằng văn bản và ngôn ngữ được sử dụng là tiếng Việt;
• Vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự;
• Vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ;
• Số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.
• Tùy từng trường hợp cụ thể mà kèm theo vi bằng có thể có các tài liệu chứng minh.

Nội dung của vi bằng đặt cọc mua bán tài sản.

Điều 40 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại quy định về nội dung chủ yếu của vi bằng bao gồm:

• Tên và địa chỉ của Văn phòng Thừa phát lại;
• Họ và tên của Thừa phát lại lập vi bằng;
• Địa điểm và thời gian lập vi bằng;
• Họ tên và địa chỉ của người yêu cầu lập vi bằng;
• Họ và tên của người tham gia khác (nếu có);
• Nội dung yêu cầu lập vi bằng về việc đặt cọc mua bán tài sản;
• Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận về việc đặt cọc;
• Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
• Chữ ký của Thừa phát lại và dấu của Văn phòng Thừa phát lại
• Chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu và người tham gia khác (nếu có);
• Chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).

Giá trị của vi bằng đặt cọc mua bán tài sản.

Giá trị của vi bằng.

Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Thực trạng không lập vi bằng đặt cọc mua bán tài sản.

Khá nhiều bạn do quen biết, tin tưởng nhau nên việc đặt cọc mua bán tài sản được thực hiện bằng lời nói; bằng văn bản không có công chứng, chứng thực hoặc không lập vi bằng. Sau đó có thể vì nhiều nguyên nhân mà dẫn tới từ chối việc giao kết (thực hiện) hợp đồng. Một vài trường hợp điển hình như sau:

• Thực hiện việc đặt cọc bằng miệng (bằng lời nói): Dễ bị thay đổi, không thống nhất quan điểm trước và sau.
• Thực hiện việc đặt cọc bằng văn bản (Hợp đồng): Có thể bị giả mạo chữ ký, từ chối xác nhận chữ ký; bị thất lạc hợp đồng đặt cọc; bị mờ, rách hợp đồng,… khiến các bên không thống nhất được nội dung đã thỏa thuận.
• Thực hiện việc đặt cọc có ghi âm, ghi hình: bạn phải lưu giữ file gốc. Trường hợp một bên không không thừa nhận giọng nói, hình ảnh của mình thì phải thực hiện thủ tục Giám định giọng nói. Khi đó sẽ gây tốn kém thời gian và chi phí cho đương sự.

Ví dụ:

Ông K trình bày đã đặt cọc 500.000.000 đồng nhằm thực hiện mua bán nhà đất của bà H. Giao dịch được thực hiện chuyển khoản qua tài khoản ngân hàng. Do anh em ruột nên ông K tin tưởng không lập hợp đồng đặt cọc và tiếp tục để em gái sinh sống tại thửa đất đó.

Tới năm 2020, do giá đất thị trường tăng lên nhanh chóng nên bà H đã bán cho bà C với giá cao hơn.

Khi phát hiện sự viện, ông K đã làm hồ sơ khởi kiện yêu cầu bà H hoàn trả số tiền cọc đã nhận; đồng thời phạt cọc bằng số tiền cọc đã nhận và tiền lãi. Bà H từ chối việc đã nhận tiền cọc.

Tuy nhiên, sau khi ông K sao kê tài khoản ngân hàng thì nội dung giao dịch không ghi đó là tiền đặt cọc. Ông K lại không có chứng cứ nào chứng minh việc đó là đặt cọc. Do đó 500.000.000 đồng nêu trên không được coi là tiền đặt cọc mà chỉ được coi là khoản tiền trả trước.

Kết quả: ông K chỉ nhận lại được tiền gốc là 500.000.000 đồng và khoản tiền lãi theo đúng quy định của pháp luật.

Giá trị thực tế của vi bằng đặt cọc mua bán tài sản.

Vi bằng đặt cọc mua bán tài sản có giá trị pháp lý như sau:

• Là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật;
• Là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Qua đó cho thấy tuy pháp luật hiện hành không bắt buộc lập vi bằng đặt cọc mua bán tài sản nhưng việc lập vi bằng đối với việc này là cần thiết. Vi bằng nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của bên yêu cầu lập vi bằng khi có tranh chấp.

Khi nào nên lập vi bằng mua bán tài sản?

Qua đó cho thấy việc lập vi bằng đặt cọc mua bán tài sản là cần thiết. Vậy đối với mua bán tài sản thì cũng nên lập vi bằng, trừ các trường hợp pháp luật quy định không được lập vi bằng; cụ thể bao gồm:

• Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
• Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng.
• Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 Bộ luật Dân sự 2015; trái đạo đức xã hội.
• Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định pháp luật.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Một số loại vi bằng đặt cọc mua bán tài sản thường gặp.

Chúng ta thường gặp một số loại vi bằng đặt cọc mua bán tài sản như sau:

Lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền đặt cọc.

Khi xảy ra tranh chấp. Việc chứng minh bên nhận cọc đã nhận tiền cọc (hay vật có giá trị khác) là rất khó khăn. Bởi giá trị tài sản ngày càng tăng cao, với món lời trước mắt thì bên nhận cọc rất dễ từ chối việc đó.

Nếu việc giao nhận cọc đó được lập vi bằng thì sẽ là chứng cứ chứng minh trước Tòa án và bên nhận không thể chối từ. Việc này nhằm bảo vệ quyền lợi cho chính bên đặt cọc trong quá trình mua bán tài sản.

Lập vi bằng ghi nhận nội dung, thông tin tài sản mua bán.

Nhiều trường hợp bên mua khi xem hàng, đặt cọc và khi thực hiện chuyển nhượng, bàn giao lại khác nhau về chất lượng, số lượng, kích thước,… Do đó, các bạn lưu ý nội dung, thông tin tài sản mua bán cần nêu chi tiết và chính xác từ giai đoạn đặt cọc.

Ví dụ:

Tháng 8/2021, chị Nhung tới xem căn hộ của bà Lan; thấy căn hộ đã được trang bị nội thất đầy đủ, sắp xếp cũng hợp lý nên quyết định mua với giá 2 tỷ đồng. Chị Nhung đã đặt cọc 300.000.000 đồng để đảm bảo tháng sau thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Việc đặt cọc được lập thành hợp đồng có lập vi bằng.

Tuy nhiên 1 tuần sau, khi chị Nhung dẫn chồng qua xem nhà thì thấy căn hộ trống, nội thất đã được chuyển đi. Chị Nhung liên hệ thì bà Lan trả lời chỉ bán quyền sử dụng căn hộ chứ không đính kèm nội thất. Vi bằng đặt cọc cũng không liệt kê bất kể thiết bị nội thất nào.

Giá trị căn hộ thì không tới 1,5 tỷ. Do đó, chị Nhung phải ngậm ngùi chấp nhận mất số tiền cọc 300 triệu đồng.

Lập vi bằng ghi nhận việc thỏa thuận về phạt vi phạm.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì bên vi phạm hợp đồng đặt cọc sẽ bị phạt số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, pháp luật ưu tiên sự thỏa thuận của các bên về mức phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc. Trường hợp không có thỏa thuận thì mới áp dụng mức phạt tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Do đó các bạn hết sức lưu ý cần đưa thỏa thuận phạt cọc vào vi bằng để đảm bảo quyền lợi cho mình nếu có tranh chấp.

Lập vi bằng ghi nhận nội dung thỏa thuận đặt cọc.

Các bên có thể lập vi bằng ghi nhận nội dung thỏa thuận đặt cọc, cơ bản bao gồm:

• Thông tin về tài sản mua bán;
• Số tiền, vật có giá trị đem ra đặt cọc;
• Thời gian, địa điểm thực hiện (giao kết) hợp đồng mua bán;
• Quyền, nghĩa vụ các bên đối với tài sản từ khi đặt cọc tới khi mua bán thành công;
• Phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc;
• v.v …

Lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc mua bán quyền sử dụng đất.

Như các bạn cũng biết, giá đất trên thị trường ngày càng tăng cao. Do đó, việc bên nhận cọc ham lợi đem bán cho người khác diễn ra rất phổ biến. Để đảm bảo quyền lợi cho chính mình, bạn nên lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc mua bán quyền sử dụng đất.

Ví dụ:

Anh A đặt cọc mua bán nhà đất của anh B. Hợp đồng đặt cọc được anh A yêu cầu lập vi bằng; trong đó nêu rõ các thỏa thuận về: tài sản đặt cọc; nội dung, thông tin về nhà đất; quyền, nghĩa vụ các bên đối với nhà đất từ khi đặt cọc tới khi bàn giao; phạt vi phạm.

Trường hợp một trong các bên vi phạm nghĩa vụ, đồng thời không thỏa thuận được về phương án giải quyết thì vụ việc thực hiện khởi kiện tại Tòa án. Trước Tòa, vi bằng là chứng cứ có giá trị được pháp luật thừa nhận và không phải chứng minh lại nên vi bằng sẽ được coi là chứng cứ không phải chứng minh lại. Tòa án sẽ căn cứ vào vi bằng được lập và các chứng cứ khác để xem xét yếu tố lỗi của các bên từ đó đưa ra phán quyết hợp tình, hợp lý.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi lập vi bằng đặt cọc.

Trước khi thực hiện thủ tục lập vi bằng đặt cọc mua bán tài sản, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ bao gồm:

• Giấy tờ về nhân thân: Chứng minh nhân dân; Thẻ căn cước công dân; Hộ chiếu; Sổ hộ khẩu;…
• Tài liệu liên quan đến tài sản mua bán: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Biên bản làm việc; Giấy tờ xe; v.v…
• Ngoài ra sẽ cần một số giấy tờ khác tùy theo loại tài sản mua bán và tính chất của từng trường hợp. Các bạn có thể liên hệ Trung tâm vi bằng trực tiếp theo số điện thoại 0975.686.065 (có zalo) để được Thừa phát lại tư vấn.

Thủ tục lập vi bằng đặt cọc mua bán tài sản.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bạn cần xác định chính xác nội dung mình muốn lập vi bằng. Sau đó thực hiện các bước tiếp theo như sau:

Thủ tục yêu cầu lập vi bằng.

Trước khi tiến hành lập vi bằng, bạn cần thỏa thuận về việc lập vi bằng với bên văn phòng. Cụ thể:

Người yêu cầu lập vi bằng thỏa thuận với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại về việc lập vi bằng. Thỏa thuận được lập thành văn bản. Việc thỏa thuận bao gồm các nội dung chủ yếu bao gồm:

• Nội dung vi bằng cần lập;
• Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
• Chi phí lập vi bằng;
• Ngoài ra sẽ có các thỏa thuận khác do hai bên xác lập.

Thỏa thuận lập vi bằng được lập thành 02 bản, mỗi bên 01 bản có giá trị pháp lý như nhau.

Thủ tục lập vi bằng đặt cọc mua bán tài sản.

Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến và lập vi bằng một cách khách quan, trung thực. Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng.

Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.

Sau đó, Thừa phát lại ký vào từng trang của vi bằng, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại.

Sau đó bạn sẽ nhận được Vi bằng và sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.

Chi phí lập vi bằng đặt cọc mua bán tài sản.

Pháp luật Việt Nam hiện hành chưa quy định về mức phí lập vi bằng. Nghị định 08 về Thừa phát lại chỉ quy định chi phí do người yêu cầu và Văn phòng Thừa phát lại thỏa thuận. Việc thỏa thuận chi phí sẽ căn cứ theo công việc thực hiện hoặc theo giờ làm việc.

Văn phòng Thừa phát lại quy định và phải niêm yết công khai chi phí lập vi bằng. Trong đó xác định rõ mức tối đa, mức tối thiểu và nguyên tắc tính.

Ngoài ra, còn có các khoản chi phí thực tế có thể phát sinh như: Chi phí đi lại; phí dịch vụ cho các cơ quan cung cấp thông tin; chi phí cho người làm chứng, người tham gia hoặc chi phí khác (nếu có).

Dịch vụ lập vi bằng đặt cọc tài sản tại nhà.

Việc lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc do Thừa phát lại trực tiếp thực hiện. Do đó, các bạn có thể tới trực tiếp Trung tâm vi bằng để thực hiện thủ tục. Nhiều bạn vì lý do công việc hoặc sức khỏe nên không tới trực tiếp Văn phòng Thừa phát lại. Khi đó, Thừa phát lại của chúng tôi sẵn sàng lập vi bằng tại địa chỉ của bạn. Chi phí phát sinh do đi lại sẽ do bạn và Thừa phát lại thỏa thuận trước khi thực hiện. Mức phí phụ thuộc vào khoảng cách và thời điểm (trong hoặc ngoài giờ hành chính) mà bạn yêu cầu.

Với đội ngũ Thừa phát lại kinh nghiệm, chúng tôi có thể hỗ trợ lập vi bằng trên nhiều lĩnh vực theo đúng quy định pháp luật.

Để được giải đáp thắc mắc hoặc sử dụng dịch vụ lập vi bằng tại nhà, các bạn có thể liên hệ Trung tâm vi bằng theo số điện thoại 0975.686.065 (có zalo)

Thừa phát lại của chúng tôi sẽ nhanh chóng phản hồi và giải đáp mọi thắc mắc của các bạn.

Liên hệ Trung tâm vi bằng Việt Nam.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn, hỗ trợ dịch vụ Lập vi bằng có thể liên hệ với chúng tôi bằng một trong các phương thức sau:

• Tổng đài hỗ trợ Toàn quốc: 0975.686.065 (zalo).
• Làm việc trực tiếp tại trụ sở/chi nhánh: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hà Tĩnh, Nha Trang…;
• Email: trungtamvibang@gmail.com.
• Fanpage: Trung tâm vi bằng Việt Nam.
• Website: https://trungtamvibang.vn/

Trân trọng!