GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VI BẰNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT NHƯ THẾ NÀO?

Lập vi bằng là hình thức được nhiều người lựa chọn khi tham gia các giao dịch nhà đất. Đặc biệt là các giao dịch liên quan tới nhà đất chung sổ, nhà đất chưa có sổ,… Tuy nhiên, do chưa hiểu đúng quy định pháp luật về vi bằng; Hoặc quyết định mua bán mà chưa biết cách lựa chọn nội dung vi bằng phù hợp nên rất nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp. Vậy, giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất như thế nào? Thủ tục giải quyết tranh chấp vi bằng chi tiết ra sao? Trung tâm vi bằng Việt Nam xin làm rõ các vấn đề này trong bài viết dưới đây. Mọi nhu cầu tư vấn vi bằng được tiếp nhận và giải đáp theo số 0975.686.065 (có zalo).

Vi bằng mua bán nhà đất là gì?

Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08 về thừa phát lại quy định khái niệm vi bằng như sau:

“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.

Vậy, pháp luật mới chỉ có quy định chung về vi bằng mà chưa đưa ra khái niệm của từng loại vi bằng cụ thể. Nhưng từ đó chúng ta có thể suy ra nội dung của vi bằng mua bán nhà đất. Cụ thể: Vi bằng mua bán nhà đất có thể được hiểu là loại vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi, thỏa thuận,… xảy ra trong quá trình các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Có thể thấy, loại vi bằng này ghi nhận được rất nhiều nội dung về giao dịch mua bán đất. Tùy từng trường hợp, tùy nhu cầu mà các bên cần có lựa chọn đúng đắn. Nếu cần tư vấn hướng lập vi bằng phù hợp, có nhu cầu lập vi bằng nhà đất các bạn có thể liên hệ trực số 0975.686.065 (có zalo) để được hỗ trợ.

Vi bằng mua bán nhà đất ghi nhận nội dung gì?

Như đã phân tích trong phần trên, nội dung của vi bằng nhà đất rất đa dạng. Để bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này chung tôi xin phân tích theo hai trường hợp dưới đây.

Thành phần nội dung vi bằng theo quy định pháp luật.

Thành phần vi bằng hiện được quy định tại Mẫu số: B 02/VB.TPL Ban hành theo Thông tư số: 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC ngày 28/2/2014. Theo đó, một vi bằng cần đảm bảo các nội dung gồm:

• Thông tin văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng: Tên, địa chỉ, số vi bằng;
• Quốc hiệu, tiêu ngữ, thời gian và địa điểm lập vi bằng;
• Thành phần tham gia lập vi bằng: Thừa phát lại, Thư ký nghiệp vụ, người yêu cầu lập vi bằng, người làm chứng, những người có liên quan tới nội dung vi bằng (Ttùy trường hợp cụ thể);
• Thông tin của thành phần tham gia lập vi bằng: Họ và tên, địa chỉ, thông tin CCCD/ hộ chiếu;
• Tên sự kiện, hành vi được lập vi bằng;
• Nội dung của sự kiện, hành vi được lập vi bằng;
• Các tài liệu kèm theo vi bằng;
• Ký tên, đóng dấu.

Một số nội dung phổ biến trong vi bằng mua bán nhà đất.

Đây chính là phần nội dung sự kiện, hành vi được lập vi bằng. Trên thực tế, khi lập vi bằng nhà đất có một số nội dung cơ bản như:

• Thông tin nhà đất được đưa vào giao dịch: Vị trí, kích thước, nguồn gốc, hiện trạng, giấy tờ pháp lý,…;
• Thỏa thuận của các bên giao dịch: Giá tiền mua bán vi bằng, tiến độ thanh toán, thời gian giao dịch, phạt vi phạm,…;
• Hành vi thực tế của các bên: Vi bằng kiểm tra hiện trạng, bàn giao tiền, giấy tờ,…;

Ngoài ra, vi bằng còn có thể ghi nhận một số nội dung khác theo yêu cầu của khách hàng. Và dĩ nhiên yêu cầu này phải hợp pháp; không thuộc các trường hợp không được lập vi bằng. Để tư vấn yêu cầu của mình có thể lập vi bằng hay không các bạn có thể liên hệ trực tiếp số: 0975.686.065 (có zalo). Trung tâm vi bằng Việt Nam hỗ trợ khách hàng 24/7.

Các loại vi bằng mua bán nhà đất thường gặp.

Qua quá trình hỗ trợ khách hàng trong các giao dịch Trung tâm vi bằng Việt Nam thường nhận được các yêu cầu liên quan đến vi bằng nhà đất như sau:

• Vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà đất;
• Vi bằng nhà đất chưa có sổ đỏ;
• Vi bằng ghi nhận đất chung sổ;
• Vi bằng xác nhận các giao dịch mua bán nhà đất trong quá khứ;
• Vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ khi mua bán đất;
• …

Các vi bằng trên có thể được lập độc lập hoặc gộp một số nội dung trong cùng một vi bằng. Điều này giúp tiết kiệm chi phí và công sức thực hiện công việc. Nếu có nhu cầu lập vi bằng và cần tư vấn các nội dung trong vi bằng như trên bạn có thể liên hệ trực tiếp Trung tâm vi bằng Việt Nam theo số 0975.686.065 (có zalo).

Mua nhà đất vi bằng có an toàn không?

Mua nhà đất vi bằng có an toàn không? Đây là câu hỏi của rất nhiều người trước khi quyết định lập vi bằng nhà đất. Dựa trên thực tế hỗ trợ lập vi bằng, giải quyết tranh chấp vi bằng và các quy định pháp luật hiện hành chúng tôi xin được làm rõ như sau:

Đầu tiên, các bạn cần tìm hiểu về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 ghi nhận:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Áp dụng các điều kiện trên có thể đánh giá tính an toàn của vi bằng thông qua hai trường hợp.

Mua bán nhà đất vi bằng an toàn.

Trường hợp này xảy ra khi nhà đất mà các bên mua bán có đủ các điều kiện tại Điều 188 nêu trên. Khi đó, vi bằng sẽ được lập theo hướng ghi nhận các nội dung liên quan tới giao dịch như: Việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, kiểm tra tình trạng nhà đất mua bán, xác nhận bàn giao tài sản,… Các loại vi bằng này thuộc các trường hợp nên lập vi bằng và được pháp luật thừa nhận giá trị. Vi bằng được lập đúng quy định, ghi nhận đúng nội dung sẽ có các tác dụng

• Là căn cứ để thực hiện các giao dịch khác;
• Hạn chế các rủi ro và tranh chấp;
• Vi bằng là bằng chứng trước Tòa án nếu xảy ra tranh chấp: Yêu cầu công nhận giao dịch, đòi lại tiền, yêu cầu bồi thường thiệt hại,…

Ví dụ:

Ông B mua của ông A căn nhà đất tại Phường X, thành phố Hạ Long. Giá hai bên thỏa thuận là 10.000.000.000 đồng. Ngày 10/12/2022, hai bên đã tiến hành công chứng hợp đồng mua bán. Tại thời điểm bàn giao nhà, hai bên phát hiện có hư hỏng tại phần gác mái nên thỏa thuận giảm giá thêm 500.000.000 đồng. Sau đó, ông A không đồng ý làm thủ tục sang tên cho ông B với lý do chưa nhận đủ tiền theo thỏa thuận. Ông A cho rằng ông B mới trả 9.500.000.000 còn thiếu 500.000.000 đồng. Trong khi ông B nói đây là khoản tiền giảm giá. Điều này dẫn tới hai bên có tranh chấp với nhau và rất khó chứng minh trước Tòa án.

Cũng trong trường hợp trên nhưng các bên đã vi bằng nhà đất tại thời điểm giao dịch. Khi đó, việc chứng minh các nội dung đã thỏa thuận sẽ đơn giản hơn rất nhiều. Vi bằng sẽ ghi nhận các nội dung như: Thỏa thuận của các bên về giá bán, việc giảm giá, tình trạng tài sản bàn giao,… nếu xảy ra tranh cấp các bên có thể cung cấp vi bằng làm bằng chứng trước Tòa.

Mua bán nhà đất không an toàn.

Vi bằng ghi nhận trực tiếp giao dịch mua bán nhà đất (không phải vi bằng ghi nhận nội dung liên quan tới giao dịch) sẽ không được thừa nhận. Điều Khoản 4 Điều 37 Mục 2 Chương IV Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng:

“Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính”.

Theo quy định trên, các bên mua bán cần công chứng Hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định. Tốt hơn nữa có thể lập thêm các vi bằng ghi nhận nội dung liên quan đến giao dịch để đảm bảo tối đa quyền lợi của mình.

Nếu vẫn cố tình lập vi bằng ghi nhận trực tiếp việc mua bán nhà đất có thể xảy ra hai trường hợp:

• Thừa phát lại từ chối lập vi bằng;
• Vi bằng có khả năng bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Nếu xảy ra trường hợp này, quyền lợi đối với đất của bên mua không được đảm bảo. Tuy nhiên, các bên vẫn có thể sử dụng các nội dung khác trong vi bằng không bị vô hiệu (ghi nhận khoản tiền, thỏa thuận,…) để bảo đảm quyền lợi của mình đối với phần đã thanh toán, yêu cầu bồi thường,…

Các cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất.

Câu hỏi:

Xin chào. Tôi tên là Nguyên Hồng T, hiện đang cư trú tại Cầu Giấy, Hà Nội. Tôi có tìm hiểu và biết đến Trung tâm vi bằng Việt Nam chuyên hỗ trợ các vấn đề về vi bằng nên tôi có câu hỏi mong được giải đáp. Năm 2021 tôi có mua một thửa đất tại Hoài Đức, Hà Nội. Khi mua đất chưa có giấy tờ nên tôi đã nhờ lập vi bằng để làm tin. Sau khi giao tiền bên án sẽ làm thủ tục cấp sổ, sang tên cho tôi nhưng chưa kịp làm xong hồ sơ thì bên bán mất. Nay các con của họ đang muốn khởi kiện tranh chấp với tôi. Mong Trung tâm vi bằng tư vấn giúp tôi các cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất. Tôi xin cảm ơn.

Trả lời:

Chào anh T, Trung tâm vi bằng Việt Nam đã tiếp nhận câu hỏi của anh. Chúng tôi xin đưa ra các cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất như sau:

Theo quy định pháp luật, tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất là một dạng tranh chấp giao dịch. Vì vậy, thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Tòa án nhân dân. Quy trình cụ thể của cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất này sẽ được chúng tôi phân tích cụ thể trong phần tiếp theo.

Trên thực tế, ngoài hình thức khởi kiện tại Tòa án còn nhiều hình thức khác có thể thể áp dụng để giải quyết tranh chấp này. Cụ thể:

• Các bên tự đàm phán, thương lượng để giải quyết tranh chấp. Đây là hình thức được ưu tiên hàng đầu để giải quyết tranh chấp vi bằng. Theo đó, các bên cần ngồi lại để đưa ra giải pháp chung. Có một điểm lưu ý khi giải quyết tranh chấp theo hình thức này là nếu đã đạt được thỏa thuận các bên cần thực hiện thêm các bước để ghi nhận cho phù hợp. Điều này giúp hạn chế tối đa khả năng tiếp tục xảy ra tranh chấp về sau.
• Các bên tham gia hòa giải tại UBND để giải quyết tranh chấp. Theo quy định pháp luật, UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai. Tranh chấp vi bằng tuy không được xếp vào dạng tranh chấp đất nhưng người dân hoàn toàn có thể nhờ tới sự hỗ trợ của UBND. Sự tham gia của UBND sẽ là bên trung gian đứng ra giải thích, giúp các bên tìm được tiếng nói chung.

Thủ tục giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất tại Tòa án.

Việc khởi kiện tại Tòa án cần tuân thủ quy trình tố tụng nghiêm ngặt. Phần lớn quy trình này do Tòa án thực hiện. Tuy nhiên, có một số giai đoạn các đương sự phải chủ động thực hiện, hợp tác với Tòa án để bảo đảm quyền lợi của mình. Cách giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất được chia theo giai đoạn như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện.

Một số lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ khởi kiện.

• Cần chuẩn bị đơn khởi kiện tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất đúng mẫu, đủ nội dung để Tòa án thụ lý;
• Chuẩn bị kèm theo đơn khởi kiện đầy đủ các giấy tờ, tài liệu: Giấy tờ nhân thân, giấy tờ cư trú của các bên, vi bằng nhà đất,…

Nếu có vướng mắc trong quá tình chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, soạn đơn khởi kiện các bạn có thể liên hệ trực tiếp Luật sư theo số 0975.686.065 (có zalo) để được hỗ trợ.

Bước 2. Nộp hồ sơ khởi kiện tới Tòa án.

Người làm đơn có thể lựa chọn một trong ba hình thức sau:

• Nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án;
• Nộp hồ sơ qua đường dịch vụ bưu chính;
• Nộp hồ sơ qua cổng thông tin điện tử của Tòa án. Hình thức này được pháp luật ghi nhận nhưng chưa được sử dụng phổ biến.

Sau khi nộp hồ sơ, Tòa án sẽ kiểm tra hồ sơ của bạn và ra thông báo về việc hòa giải, đối thoại, lựa chọn hòa giải viên. Người làm đơn có quyền lựa chọn tham gia hoặc bỏ qua thủ tục này. Tính từ thời điểm nhận hồ sơ, trong thời hạn 08 ngày làm việc Tòa án ra một trong các quyết định theo khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 như sau:

“a) Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

b) Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;

c) Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

d) Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án”.

Bước 2. Nộp tạm ứng án phí để vụ án được thụ lý.

Sau khi nhận được biên lai thể hiện đã nộp án phí, Tòa án sẽ ra thông báo thụ  lý vụ án. Khi đó, vụ việc tranh chấp được Tòa án bắt đầu giải quyết.

Bước 3. Tham gia các thủ tục trong giải đoạn chuẩn bị xét xử và phiên tòa xét xử.

Trong quá trình giải quyết vụ án có rất nhiều thủ tục cần thực hiện như:

• Thẩm định, định giá tài sản;
• Mở phiên họp hòa giải;
• Mở phiên họp kiêm tra việc giao nộp, tiếp cận và công khai chứng cứ;
• …

Dịch vụ tư vấn, giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất.

Trung tâm vi bằng là đơn vị chuyên tư vấn, giải quyết tranh chấp vi bằng tại Việt Nam. Với đội ngũ cán bộ được đào tạo chuyên sâu, giàu kinh nghiệm thực tiễn chúng tôi có thể hỗ trợ khách hàng thực hiện các công việc như:

• Tư vấn các lĩnh vực pháp luật có liên quan đến việc lập vi bằng như: Hình sự; Dân sự; Đất đai; Hôn nhân gia đình; Kinh doanh thương mại;…
• Tư vấn chuyên sâu về vi bằng: Trình tự thủ tục lập vi bằng; Giá trị pháp lý của vi bằng.
• Tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến vi bằng.
• Cử Luật sư, chuyên gia pháp lý trực tiếp tham gia giải quyết các tranh chấp có liên quan đến vi bằng, thừa phát lại.
• Hỗ trợ thủ tục lập vi bằng nhanh trên toàn quốc.

Liên hệ Trung tâm vi bằng Việt Nam.

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ của Trung tâm có thể liên hệ với chúng tôi bằng một trong các phương thức sau:

• Tổng đài hỗ trợ Toàn quốc: 0975.686.065 (có zalo)
• Làm việc trực tiếp tại trụ sở/chi nhánh: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hà Tĩnh, Nha Trang…;
• Website: https://trungtamvibang.vn/
• Email: trungtamvibang@gmail.com

Trân trọng!

TA.