Khi các văn phòng Thừa phát lại mọc lên ngày càng nhiều, người dân cũng trở nên quen thuộc hơn với vi bằng. Nhiều giao dịch được xác lập thông qua vi bằng cũng dần nhiều hơn. Tuy nhiên, không ít người đang hiểu sai về giá trị pháp lý của vi bằng nên chấp nhận mua nhà qua văn phòng thừa phát lại mà không biết điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Bài viết dưới đây của Trung tâm vi bằng Việt Nam sẽ đưa ra góc nhìn mua nhà vi bằng có an toàn không? Trường hợp cần hỗ trợ thêm; liên hệ trực tiếp đến số 0975.686.065 để được Trung tâm vi bằng tư vấn.
MỤC LỤC
Mua nhà vi bằng là gì?
Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 08/2020/ND-CP; vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng là do Văn phòng thừa phát lại lập.
Mua bán nhà đất được quy định tại Điều 502 – Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 167 – Luật Đất đai năm 2013. Theo đó; giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật.
Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất; việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận.
Từ khái niệm về vi bằng nêu ra ở trên; việc mua nhà qua vi bằng được hiểu là việc mà bên mua và bên bán thực hiện hoạt động lập hợp đồng mua bán nhà trước sự chứng kiến của Thừa phát lại mà không đem đi công chứng.
Đặc điểm của mua nhà vi bằng.
Bản chất của mua nhà vi bằng
Mua bán nhà đất thông qua vi bằng là việc các bên trong giao dịch mua bán xác lập với nhau bằng văn bản. Văn bản này được gọi là vi bằng do Thừa phát lại lập; nhằm ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ nhà đất sau đó sẽ được Thừa phát lại đóng dấu. Vi bằng là nguồn chứng cứ khi các bên xảy ra tranh chấp tại Tòa.
Tóm lại, việc mua bán qua vi bằng được hiểu là việc mà bên mua và bên bán thực hiện hoạt động mua bán nhà trước sự chứng kiến của Thừa phát lại; và được Thừa phát lại lập thành vi bằng có đóng dấu. Trong vi bằng sẽ ghi nhận ngày tháng đó, tại địa điểm đó các bên có liên quan có sự thảo thuận, cam kết việc mua bán. Do vậy; việc mua bán nhà đất này sẽ không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo pháp luật quy định. Đồng nghĩa với việc vi bằng không có ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu quyền sử dụng của các bên.
Mua nhà bằng vi bằng không được coi là giao dịch hợp pháp.
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng. Khoản 4 của Điều luật này quy định rõ:
“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính”.
Bên cạnh đó; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng mua bán nhà ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Ngoài ra theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014; Hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực.
Như vậy, từ các quy định trên, có thể khẳng định rằng giao dịch “mua bán” nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để “mua bán” nhà ở.
Bạn đọc có thể tham khảo bài viết: Giá trị pháp lý của vi bằng.
Mua nhà vi bằng có an toàn không?
Có thể thấy, khi các bên mua bán nhà thì việc lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có liên quan mang lại giá trị rất lớn; đặc biệt đối với trường hợp mua bán nhà viết tay, không có sổ. Tuy nhiên, vì đây là giao dịch không hợp pháp; nên có thể xảy ra nhiều rủi ro.
Ví dụ mua nhà vi bằng
Hai bên thỏa thuận mua bán diện tích nhà đất 60m2 tại đường Dương Quảng Hàm, Gò Vấp, Hồ Chí Minh. Thời điểm chuyển nhượng; các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc bên bán đã giao toàn bộ giấy tờ và chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho bên mua; Bên mua đã chuyển toàn bộ số tiền…….. triệu VNĐ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho bên bán. Vi bằng về các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng nhà nói trên không thuộc trường hợp không được lập vi bằng; nên nó vẫn được coi là cơ sở cho cho các giao dịch khác cũng như là chứng cứ để chứng minh trước tòa án khi có tranh chấp.
Các rủi ro khi mua nhà vi bằng có thể gặp phải.
Rủi ro khi mua nhà vi bằng có giấy tờ
Đầu tiên, khi mua bán nhà đất qua vi bằng mà không ký hợp đồng công chứng hoặc chứng thực, người mua không thể sang tên Sổ đỏ. Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng yêu cầu hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:
– Đơn đăng ký biến động;
– Bản gốc Sổ đỏ;
– Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Khi người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng, chứng thực; thì không đủ điều kiện để sang tên Sổ đỏ. Nghĩa là; nhà, đất vẫn đứng tên chủ cũ. Hay nói cách khác; dù đã trả tiền nhưng người mua không có quyền sử dụng đất.
Rủi ro khi mua nhà vi bằng không có giấy tờ
Thứ nhất, việc mua nhà vi bằng thường do không có giấy tờ. Bản thân nó đã chứa đựng nhiều rủi ro như dễ xảy ra tranh chấp; không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không. Việc chấp nhận mua bán nhà, đất qua vi bằng không làm giảm bớt những rủi ro này.
Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ nhà có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.
Cũng không ít trường hợp; chủ sở hữu bán nhà, đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, trong khi, thực chất nhà, đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác. Khi gặp phải hoàn cảnh này; người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.
Cách hạn chế rủi ro khi mua nhà vi bằng.
Mua bán nhà đất thông qua vi bằng tiềm ẩn nhiều hậu quả và rủi ro không đáng có. Vì vậy, việc lập vi bằng mà không tuân thủ đúng quy định pháp luật về hình thức (mẫu vi bằng) và nội dung của giao dịch thì dẫn đến các hậu quả pháp lý. Để hạn chế rủi ro khi mua nhà vi bằng; người mua cần thực hiện những việc sau:
- Hiểu rõ bản chất và tìm hiểu các vấn đề liên quan đến mua nhà vi bằng;
- Tìm kiếm đơn vị thừa phát lại uy tín nhằm thực hiện việc tư vấn; giải quyết tranh chấp mua nhà vi bằng.
Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ tư vấn, giải đáp mọi vướng mắc. Giải quyết các tranh chấp vi bằng thừa phát lại.
Một số kinh nghiệm mua nhà vi bằng.
Kinh nghiệm mua nhà vi bằng nhằm giảm bớt rủi ro trong quá trình mua bán. Không khuyến khích người mua thực hiện những giao dịch như thế này. Thế nhưng, mua nhà vi bằng thực chất cũng chỉ là cách để chúng ta giảm bớt rủi ro. Tuy nhiên, trong trường hợp muốn mua nhà vi bằng thì cần làm gì để có thể đảm bảo quyền lợi của mình một cách an toàn nhất.
Người mua cần nắm rõ đặc điểm và tính hợp pháp của tài liệu;
Lưu ý vi bằng không phải là một thủ tục hành chính;
Thừa phát lại cũng chỉ là địa điểm ghi nhận lại hoạt động phát sinh giao dịch bất động sản. Chứ không có bất kỳ thủ tục hay hình thức công chứng nào đối với vi bằng.
Việc mua bán nhà có giấy phép chủ dừng lại ở giá trị bằng chứng; chưa đáp ứng được các yêu cầu sang tên các sản phẩm bất động sản.
Trong thời gian tối đa là 02 ngày kể từ ngày làm việc nhận được giấy phép của cơ quan tư pháp phải đến đăng ký lập vi bằng.
Hoạt động công chứng của vi bằng là điều không có căn cứ.
Hướng dẫn cách giải quyết tranh chấp mua nhà vi bằng.
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm; kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu; thì giao dịch dân sự có hiệu lực (Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).
Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà bằng vi bằng; người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Theo đó; thủ tục khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
- Bên bị xâm phạm nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức tại TAND cấp huyện (Đơn khởi kiện mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017;
- Tài liệu, chứng cứ thể hiện quyền và lợi ích bị xâm phạm được nộp kèm theo đơn khởi kiện (Khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
- Tòa án sẽ tiến hành giải quyết tranh chấp vi bằng theo thủ tục sơ thẩm;
- Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm.
Dịch vụ tư vấn, giải quyết tranh chấp vi bằng nhà đất.
Trung tâm vi bằng là đơn vị chuyên tư vấn, giải quyết tranh chấp vi bằng tại Việt Nam. Với đội ngũ cán bộ được đào tạo chuyên sâu, giàu kinh nghiệm thực tiễn chúng tôi có thể hỗ trợ khách hàng thực hiện các công việc như:
- Tư vấn các lĩnh vực pháp luật có liên quan đến việc lập vi bằng như: Hình sự; Dân sự; Đất đai; Hôn nhân gia đình; Kinh doanh thương mại;…
- Tư vấn chuyên sâu về vi bằng: Trình tự tục lập vi bằng; Giá trị pháp lý của từng loại vi bằng.
- Tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến vi bằng.
- Cử Luật sư, chuyên gia pháp lý trực tiếp tham gia giải quyết các tranh chấp có liên quan đến vi bằng, thừa phát lại.
- Hỗ trợ thủ tục lập vi bằng nhanh trên toàn quốc.
Liên hệ Trung tâm vi bằng Việt Nam.
Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ của Trung tâm có thể liên hệ với chúng tôi bằng một trong các phương thức sau:
- Tổng đài hỗ trợ Toàn quốc: 0975 686 065
- Website: https://trungtamvibang.vn/
- Email: trungtamvibang@gmail.com
Trân trọng!
Brt.
