Mua bán nhà ở là một trong những giao dịch có giá trị lớn và quan trọng được diễn ra nhiều trên thực tế. Theo quy định của pháp luật; hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng; hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất. Hiện nay trong hoạt động mua bán nhà thường xuất hiện cụm từ “Mua nhà vi bằng”. Vậy mua nhà vi bằng là thủ tục gì? Giá trị pháp lý của vi bằng mua nhà thế nào? Có nên mua nhà vi bằng không? Bạn đọc có thể tham khảo bài viết dưới đây. Trường hợp có thắc mắc hoặc cần tư vấn, hỗ trợ lập vi bằng; bạn có thể liên hệ Trung tâm vi bằng theo số 0975.686.065.
MỤC LỤC
MUA NHÀ VI BẰNG LÀ THỦ TỤC GÌ?
Vi bằng là gì?
Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP định nghĩa Vi bằng như sau:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt; lập vi bằng; xác minh điều kiện thi hành án dân sự; tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của pháp luật.
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập; trong đó có thể kèm theo các hình ảnh, âm thanh, video. Trong văn bản này, Thừa phát lại sẽ tiến hành mô tả, ghi nhận lại hành vi đã xảy ra trên thực tế; các sự kiện lập vi bằng mà chính thừa phát lại chứng kiến một cách khách quan, trung thực.
Mua nhà vi bằng là gì?
Mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên bán sẽ chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của mình cho bên mua theo đúng pháp luật. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn; địa điểm theo phương thức mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán.
Mua nhà vi bằng là việc Thừa phát lại theo yêu cầu của một hoặc các bên trong giao dịch mua bán thực hiện việc lập vi bằng ghi nhận lại sự kiện, hành vi giao dịch mua bán nhà.
Mua nhà vi bằng có những đặc điểm sau:
- Thẩm quyền lập vi bằng thuộc về Thừa phát lại;
- Thủ tục mua nhà vi bằng được lập thành văn bản bằng tiếng việt do chính Thừa phát lại lập; không được phép ủy quyền hay nhờ người khác lập và ký tên thay;
- Mua nhà vi bằng là cách thức ghi nhận lại hành vi; thỏa thuận; cam kết của các bên trong giao dịch mua bán;
- Văn bản ghi nhận hành vi mua nhà vi bằng không có giá trị pháp lý như văn bản công chứng, chứng thực.
GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA VI BẰNG NHÀ ĐẤT
Căn cứ vào định nghĩa của vi bằng và; các trường hợp không được lập vi bằng tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động Thừa phát lại; thì vi bằng nhà đất không có chức năng như một hợp đồng mua bán về giá trị pháp lý. Bởi lẽ, vi bằng là do Thừa phát lại lập và Thừa phát lại không có chức năng công chứng. Theo quy định của pháp luật; việc công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Giá trị pháp lý của vi bằng nhà đất chỉ mang tính chất ghi nhận hành vi giao nhận (tiền, giấy tờ, tài sản) của các bên. Vi bằng không có chức năng như một hợp đồng mua bán hay một văn bản chứng minh nội dung giao dịch của các bên.
Tại khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về giá trị của Vi bằng như sau:
“3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, văn bản vi bằng nhà đất được sử dụng như bằng chứng, chứng cứ khi có tranh chấp về giao dịch liên quan tới nhà đất.
MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP MUA NHÀ VI BẰNG PHỔ BIẾN
Với chức năng ghi nhận lại hành vi, sự kiện thì mua nhà vi bằng thường được ứng dụng cho các trường hợp sau:
Ví dụ: Bạn muốn đặt cọc để mua nhà; nhưng để tránh bên bán không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc; bạn có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận thỏa thuận, cam kết và hành vi đặt cọc của các bên.
- Ghi nhận hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc;
Ví dụ: Đến thời hạn ký hợp đồng mua bán; nhưng một bên không thực hiện đến văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng; thì bên còn lại có thể yêu cầu Thừa phát lại ghi nhận hành vi vi phạm của bên kia. Việc lập vi bằng trong trường hợp này có giá trị làm chứng cứ để yêu cầu bên vi phạm bồi thường thiệt hại. Nếu bên mua vi phạm sẽ mất cọc; bên bán vi phạm phải trả cho bên mua số tiền đặt cọc và; một khoản tiền tương đương với số tiền cọc; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
CÓ NÊN MUA NHÀ VI BẰNG KHÔNG?
Vi bằng mua nhà là văn bản ghi nhận hành vi giao nhận tài sản của các bên trong giao dịch. Vi bằng nhà đất không thể hiện nội dung giao dịch của việc mua bán. Qua đó có thể hiểu, việc mua bán nhà thông qua vi bằng sẽ không đảm bảo tính pháp lý; không là cơ sở để thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ trong giao dịch mua bán.
Vi bằng không có chức năng như công chứng, chứng thực nên việc mua nhà vi bằng có thể dẫn đến những hậu quả sau:
- Không công nhận giao dịch mua bán do không đảm bảo về chủ thể; tài sản; giấy tờ chứng minh quyền sử dụng; tính hợp lệ của văn bản…;
- Không phải là căn cứ để yêu cầu cơ quan chức năng thực hiện các thủ tục cấp sổ, sang tên.
Các bên có thể lập vi bằng để ghi nhận các hành vi; sự kiện diễn ra khi tiến hành thủ tục mua bán nhà ở như: Hiện trạng nhà ở tại thời điểm giao dịch; thỏa thuận về việc đặt cọc; giao nhận tiền; giao nhận giấy tờ… làm cơ sở để ký kết hợp đồng. Đồng thời vẫn phải công chứng, chứng thực hợp đồng để có cơ sở pháp lý vững chắc cho việc cấp, đổi giấy chứng nhận.
THỦ TỤC MUA NHÀ VI BẰNG
Thủ tục mua nhà vi bằng được thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Người có nhu cầu lập vi bằng đến Văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng.
Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng.
Bước 3: Tiến hành lập vi bằng.
Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết; Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.
Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ; chính xác các thông tin; tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có). Người yêu cầu phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp.
Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.
Vi bằng phải được Thừa phát lại ký vào từng trang; đóng dấu Văn phòng thừa phát lại và ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc; kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, Văn phòng thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký. Trong thời hạn 02 ngày làm việc; kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng.
MỘT SỐ CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ MUA NHÀ VI BẰNG.
Mua nhà vi bằng có làm hộ khẩu được không?
Điều kiện đăng ký hộ khẩu hay đăng ký thường trú được quy định tại Điều 20 Luật cư trú 2020 như sau: Công dân có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình; thì được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp đó.
Chỗ ở hợp pháp được chứng minh bằng cách xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữu về nhà, đất của người đó. Nhưng vi bằng nhà đất không có chức năng thay thế các giấy tờ trên. Mà việc này phụ thuộc vào khi hoàn tất việc giao nhận tài sản như thỏa thuận thì các bên có hoàn tất thủ tục sang tên hay được cấp sổ theo đúng quy định không.
Mua nhà vi bằng có làm sổ đỏ được không?
Như chúng tôi đã đề cập ở phần trên; vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Do vậy, vi bằng chỉ được xem xét có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động.
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định:
“Vi bằng không thể thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”.
Giá trị của vi bằng được dùng được coi là bằng chứng; nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính; căn cứ để xác lập giao dịch giữa các cơ quan, cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật.
Vi bằng nhà đất không có chức năng thay thế bất cứ giấy tờ trên về mặt pháp lý; việc mua bán nhà bằng vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. Nên văn bản vi bằng mua nhà không phải là căn cứ để yêu cầu cơ quan nhà nước giải quyết yêu cầu cấp sổ đỏ. Để thực hiện việc cấp sổ đỏ; các bên cần tiến hành thủ tục mua bán theo quy định.
Mua đất vi bằng có xây dựng nhà được không?
Về nguyên tắc, việc xây dựng công trình phải thực hiện trên phần đất được trao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức đó. Các trường hợp cần xin giấy phép xây dựng còn yêu cầu giấy tờ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc các giấy tờ khác đủ điều kiện thay thế. Tuy nhiên, tương tự như các trường hợp trên, văn bản mua đất vi bằng cũng không có chức năng thay thế các giấy tờ trên.
Đối với trường hợp xây dựng bắt buộc phải có giấy phép xây dựng; thì các giấy tờ hợp pháp cần có để xin cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP, trong đó không có vi bằng. Do vậy, nếu việc mua bán đất đai chỉ có vi bằng thì không thể dùng để xin cấp giấy phép xây dựng hợp pháp.
Đối với trường hợp đất nằm trong diện xây dựng không cần xin cấp giấy phép xây dựng. Về mặt pháp lý, thửa đất nằm trong diện không cần xin cấp giấy phép xây dựng không có sự ràng buộc về giấy tờ nên việc xây nhà vẫn được. Tuy nhiên, cần lưu ý việc đất không có giấy tờ hợp pháp, chỉ có vi bằng rất dễ xảy ra rủi ro tranh chấp với các bên thứ ba. Trường hợp vẫn xây nhà trên đất vi bằng, nếu xảy ra tranh chấp thì sẽ không được pháp luật bảo vệ.
LIÊN HỆ TƯ VẤN, LẬP VI BẰNG THỪA PHÁT LẠI.
Trên đây là bài viết của Trung tâm vi bằng liên quan đến vấn đề “Có nên mua nhà vi bằng”. Nếu bạn có vướng mắc khi thực hiện thủ tục mua nhà vi bằng và muốn được Thừa phát lại tư vấn hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ lập vi có thể liên hệ Trung tâm vi bằng theo một trong các phương thức sau:
- Lập vi bằng ghi nhận sự kiện liên quan đến giao dịch nhà đất;
- Lập vi bằng ghi nhận các thỏa thuận dân sự;
- Lập vi bằng ghi nhận kiểm kê, thống kê tài sản;
- Lập vi bằng ghi nhận việc giao, nhận thông báo;
- Lập vi bằng ghi nhận các sự kiện liên quan đến công trình xây dựng;
- Lập vi bằng ghi nhận thỏa thuận trong quan hệ hôn nhân
- Tổng đài hỗ trợ Toàn quốc: 0975 686 065
- Website: https://trungtamvibang.vn/
- Email: trungtamvibang@gmail.com
Trân trọng!
QB.
