Hiện nay, việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng rất phổ biến. Tuy nhiên, nhiều người vẫn nhầm lẫn về hình thức giao dịch này và dẫn đến những thiệt hại không đáng có trên thực tế. Vậy vi bằng nhà đất có giá trị pháp lý không? Trong phạm vi bài viết, Trung tâm vi bằng sẽ phân tích bản chất của vi bằng nói chung và vi bằng mua bán nhà đất nói riêng dựa trên quy định pháp luật hiện hành. Từ đó, rút ra được ưu điểm và hạn chế của việc mua bán nhà đất qua vi bằng. Xin mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây, để có góc nhìn đúng hơn về vi bằng nhà đất.
MỤC LỤC
Vi bằng nhà đất là gì?
Khái niệm vi bằng nhà đất.
Vi bằng là một thuật ngữ được sử dụng nhiều trong xã hội hiện nay. Đặc biệt là trong các giao dịch dân sự như: Vi bằng mua bán nhà đất; Vi bằng đặt cọc; Vi bằng ghi nhận vi phạm hợp đồng… Vậy, khái niệm vi bằng được pháp luật quy định như thế nào?
Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về Tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định như sau:
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
Hiện nay, chưa có quy định cụ thể như thế nào là vi bằng nhà đất. Tuy nhiên, từ khái niệm trên có thể hiểu, vi bằng nhà đất là văn bản do Thừa phát lại trực tiếp ghi nhận những sự kiện, hành vi liên quan đến nhà đất như: Vi bằng giao nhận tiền khi mua bán nhà đất; Vi bằng ghi nhận việc đặt cọc để chuyển nhượng nhà đất; Vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà đất khi chuyển nhượng…
Vi bằng nhà đất có giá trị pháp lý không?
Giá trị pháp lý của vi bằng.
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự. Đối tượng của giao dịch dân sự này là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà theo pháp luật đất đai. Do vậy, giao dịch này phải đảm bảo hình thức theo quy định của Luật Đất đai 2013, cụ thể:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…
Ngoài ra, tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, như sau:
4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực…
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Như vậy, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải công chứng; chứng thực mới có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, không phải giao dịch nhà đất nào cũng thực hiện được thủ tục công chứng, chứng thực. Công chứng viên hoặc UBND xã chỉ công chứng, chứng thực giao dịch nhà đất khi có đủ điều kiện: Đất có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Đất còn thời hạn sử dụng. Vậy nên thực hiện thủ tục gì để đảm bảo an toàn khi giao dịch nhà đất? Hãy cùng tham khảo nội dung dưới đây.
Các trường hợp nên lập vi bằng nhà đất.
Như đã phân tích, những trường hợp mua bán nhà đất chưa đủ các điều kiện trên thì không thể công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, thực tiễn thì việc mua bán nhà đất không công chứng, chứng thực diễn ra tràn lan. Nhiều người mua bán nhà đất nhưng chỉ có tờ giấy viết tay hoặc hợp đồng nhưng chưa công chứng, chứng thực. Trường hợp xảy ra tranh chấp, một trong các bên sẽ bị thiệt hại do thiếu chứng cứ hoặc chứng cứ không được Tòa án chấp nhận.
Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về giá trị của vi bằng như sau:
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật…
Như vậy, vi bằng là nguồn chứng cứ không cần phải chứng minh theo quy định pháp luật. Vi bằng phản ánh một cách khách quan và trung thực sự thật về hành vi, sự kiện đã được Thừa phát lại chứng kiến. Do đó, khi được lập đúng trình tự, thủ tục, vi bằng là nguồn chứng cứ không thể chối cãi; là căn cứ để các bên bảo vệ quyền và yêu cầu bên còn lại thực hiện nghĩa vụ khi có tranh chấp.
Lập vi bằng giao nhận tiền.
Vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền đặt cọc.
Việc đặt cọc để chuyển nhượng, mua bán bất động sản thường xảy ra tranh chấp trên thực tế. Nguyên nhân là do các bên vi phạm nghĩa vụ như: Bên bán không đồng ý bán hoặc đã bán cho người khác khi chưa hết thời hạn thỏa thuận; Bên mua không đồng ý mua khi đến thời hạn hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán… Thực tế, việc đặt cọc có thể thực hiện bằng hành vi mà không được lập thành văn bản; hoặc lập thành văn bản nhưng lại không đúng chủ thể do mua bán thông qua trung gian, mô giới. Để đảm bảo việc đặt cọc là có căn cứ và ràng buộc các bên thực hiện nghĩa vụ. Các bên nên lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền cọc, làm căn cứ để giải quyết tranh chấp về sau.
Vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền mua bán.
Trên thực tế, không hiếm các trường hợp mua nhà đất chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng/sổ đỏ), đất chưa đủ diện tích tách thửa, nhà chưa có giấy phép xây dựng… Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà này tất nhiên không thể công chứng để sang tên. Tuy nhiên, các bên có thể lập vi bằng giao nhận tiền giữa bên bán cho bên mua để làm căn cứ chứng minh cho việc giao dịch. Trường hợp có tranh chấp, vi bằng giao nhận tiền là chứng cứ chứng minh bên mua đã giao và bên bán đã nhận tiền. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất bị tuyên bô hiệu, vi bằng giao nhận tiền là căn cứ để Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.
Lập vi bằng ghi nhận đã thực hiện nghĩa vụ hợp đồng mua bán nhà đất.
Câu hỏi: Xin chào! em có câu hỏi muốn được tư vấn ạ. Ngày 15/11/2022, em mua một mảnh đất của bà Nguyễn Hồng V và đã trả trước 2 tỉ. Trong hợp đồng ghi rõ là ngày 30/12/2022, em phải có mặt ở Văn phòng công chứng X để trả nốt sô tiền còn lại và công chứng hợp đồng. Nếu em không có mặt thì em phải chịu mất tiền và bà V sẽ lấy lại mảnh đất. Vậy lỡ khi em đến mà không có mặt bà V ở Văn phòng công chứng thì em có bị mất tiền và mất đất không ạ. Mong nhận được phản hồi sớm của Luật sư, em xin chân thành cảm ơn!
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Trung tâm vi bằng, chúng tôi xin trả lời cho bạn như sau:
Trường hợp trên, bạn và bà V đã thỏa thuận trong hợp đồng về ngày giao tiền và công chứng hợp đồng. Do thông tin bạn cung cấp còn nhiều điểm chưa rõ, nên Luật sư phân tích qua hai trường hợp cho bạn như sau:
TH1: Trong hợp đồng có quy định bà V phải có trách nhiệm đến đúng thời hạn đã thỏa thuận.
Trường hợp này, nếu bà V không đến là đã vi phạm nghĩa vụ Hợp đồng. Khi xảy ra tranh chấp, bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện yêu cầu bà V thực hiện đúng hợp đồng và bồi thường thiệt hại (nếu có).
TH2: Trong hợp đồng không có quy định bà V phải có trách nhiệm đến đúng thời hạn đã thỏa thuận.
Trường hợp này, chỉ bạn phải có nghĩa vụ đến đúng thời hạn đã thỏa thuận. Nếu bạn không thực hiện đúng nghĩa vụ quy định trong Hợp đồng, số tiền bạn đã trả trước cho bà V sẽ thuộc về bà V theo đúng thỏa thuận của hai bên. Để có căn cứ chứng minh cho việc bạn đã thực hiện đúng Hợp đồng. Bạn nên lập vi bằng ghi nhận việc bạn đã đến đúng hạn theo Hợp đồng. Cụ thể, bạn liên hệ với Thừa phát lại đến tại Văn phòng Công chứng, Thừa phát lại sẽ chứng kiến và ghi nhận việc bạn có mặt ở Văn phòng công chứng vào ngày 30/12/2022. Đây là bằng chứng chứng minh cho việc bạn đã thực hiện đúng nghĩa vụ theo Hợp đồng.
Lập vi bằng ghi nhận hành vi vi phạm hợp đồng mua bán nhà.
Việc vi phạm hợp đồng mua bán nhà đất hiện nay rất phổ biến. Tuy nhiên, việc vi phạm có nhiều dạng khác nhau như: Đến thời hạn giao nhà mà bên bán không chịu di dời; Bên mua không trả tiền mua nhà, đất đúng thời hạn thỏa thuận; Bên bán không di dời tài sản trên đất để bên mua tiếp nhận, quản lý và sử dụng theo hợp đồng… Những trường hợp trên hoàn toàn có thể lập vi bằng ngay đối với hành vi của bên vi phạm. Đây là chứng cứ không thể chối cãi, có lợi cho bên bị vi phạm trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng.
Khi tiến hành mua bán nhà đất, các bên thường không quan tâm đến tình trạng hiện có của nhà đất. Trường hợp sau khi ký hợp đồng, hiện trạng bị thay đổi gây thiệt hại cho một trong các bên. Bên bị thiệt hại có căn cứ về tình trạng ban đầu của nhà đất để yêu cầu bên còn lại bồi thường. Những vi bằng ghi nhận hiện trạng thường được lập khi giao kết hợp đồng nhà đất như: Vi bằng ghi nhận tình trạng nhà khi mua nhà, cho thuê nhà; Vi bằng ghi nhận tình trạng đất là đất trống hay có tài sản gắn liền với đất; Vi bằng ghi nhận hiện trạng lấn chiếm nhà đất.
Lập vi bằng ghi nhận việc đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, tình trạng người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Hay thường gọi là “Việt kiều”) chuyển tiền về nhờ người thân ở trong nước mua bán đất khá phổ biến. Theo quy định pháp luật đất đai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Trừ trường hợp có nhà trên đất hoặc đất trong dự án xây dựng nhà ở thương mại).
Tuy nhiên, kéo theo đó là việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các bên. Nếu không có việc chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng, không có văn bản thỏa thuận việc đứng tên hộ và không có ai làm chứng. Việc đòi lại được đất trong trường hợp này là rất khó khăn và phức tạp vì thiếu chứng cứ.
Do vậy, trường hợp này các bên nên lập vi bằng ghi nhận việc đứng tên hộ. Đây là căn cứ chứng minh việc đứng tên hộ là có thật trên thực tế. Khi có tranh chấp, Tòa án sẽ căn cứ vào chứng cứ để xem xét giao lại quyền sử dụng đất cho bên đứng tên hộ. Khi đó, bên đứng tên hộ phải thanh toán giá trị công sức quản lý cho bên đứng tên hộ
Lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi khác theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức.
Thủ tục lập vi bằng nhà đất.
Việc lập vi bằng phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật để đảm bảo giá trị chứng cứ. Thông thường, thủ tục lập vi bằng được thực hiện qua các bước sau:
Bước 1: Liên hệ với cán bộ lập vi bằng theo số 0975 686 065
Bước 2: Xác nhận nội dung thông tin cần lập vi bằng và chi phí lập vi bằng.
Bước 3: Tiến hành lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại hoặc tại địa điểm khách hàng yêu cầu.
Bước 4: Trả kết quả cho khách hàng.
Mua nhà vi bằng có làm hộ khẩu được không?
Sổ hộ khẩu là giấy tờ rất quan trọng và được cấp khi cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký thường trú. Đây là căn cứ xác nhận việc cư trú hợp pháp của cá nhân trên một địa phương nhất định. Vậy mua nhà qua vi bằng có đăng ký hộ khẩu thường trú được không? Hãy cùng tìm hiểu qua nội dung dưới đây.
Hồ sơ đăng ký thường trú theo Luật cư trú quy định, bao gồm:
a) Tờ khai thay đổi thông tin cư trú;
b) Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc sở hữu chỗ ở hợp pháp.
Giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp trong trường hợp mua nhà của cá nhân gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Việc giao dịch mua bán nhà thông qua vi bằng thường thiếu các giấy tờ trên. Dẫn đến người mua nhà thường lo sợ khi mua nhà sẽ không làm được hộ khẩu. Tuy nhiên, Nghị định 62/2021/NĐ-CP quy định về giấy tờ hợp pháp khác thay thế các giấy tờ trên, cụ thể:
Giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở; đất ở không có tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
Như vậy, người mua nhà vi bằng hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục đăng ký thường trú. Tuy nhiên, người mua phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc không có tranh chấp về quyền sử dụng.
Nhà vi bằng có làm sổ được không?
Để được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng hay còn Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Người sử dụng đất phải có các giấy tờ tại Điều 100 Luật Đất đai 2013; Điều 18 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trường hợp không có các giấy tờ trên, người sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện tại Điều 101 Luật Đất đai 2013. Đối với trường hợp mua bán giấy tay hoặc hợp đồng chưa công chứng. Người mua chỉ được cấp Giấy chứng nhận nếu việc mua bán thực hiện trước 01/01/2008; và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai.
Như vậy, khi mua nhà thông qua vi bằng, người mua sẽ không thể làm được sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu không có tranh chấp thì người mua vẫn có thể quản lý, sử dụng căn nhà. Trường hợp không còn nhu cầu sử dụng, người mua vẫn có thể bán căn nhà cho người khác; và lập vi bằng việc mua bán để có căn cứ giải quyết tranh chấp về sau (nếu có).
Một số kinh nghiệm mua nhà đất vi bằng.
Nhà đất được bán qua vi bằng thường có giá rẻ hơn rất nhiều so với giá thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền và lợi ích của người mua nhà, nên lưu ý những điểm sau đây:
- Nên tìm hiểu kĩ thông tin người bán và nhà đất cần mua;
- Đảm bảo nhà hoặc đất không bị thế chấp ngân hàng, hay kê biên để thi hành án;
- Ngoài lập vi bằng giao nhận tiền, cần lập thêm vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà, đất;
- Hạn chế mua nhà xây dựng trái phép, tránh trường hợp bị cơ quan có thẩm quyền phá dỡ.
Dịch vụ tư vấn, lập vi bằng về nhà đất đảm bảo pháp lý.
Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn, hỗ trợ dịch vụ Lập vi bằng có thể liên hệ với chúng tôi bằng một trong các phương thức sau:
- Tổng đài hỗ trợ Toàn quốc: 0975.686.065 (zalo).
- Làm việc trực tiếp tại trụ sở/chi nhánh: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hà Tĩnh, Nha Trang…;
- Email: trungtamvibang@gmail.com.
- Fanpage: Trung tâm vi bằng Việt Nam.
- Website: https://trungtamvibang.vn/
Trân trọng!
ND.
