Hiện nay, chúng ta thường bắt gặp việc các bên lựa chọn mua bán đất bằng hình thức thỏa thuận miệng hay bằng văn bản nhưng không công chứng,…vì đất chưa đủ điều kiện để mua bán như chưa có sổ, sổ chung, sổ đang thế chấp… Vậy, có được lập vi bằng mua bán đất trong trường hợp này không? Hãy cùng tìm hiểu thông qua bài viết của Trung tâm vi bằng và liên hệ đến số điện thoại (Zalo): 0975.686.065 để được tư vấn, hỗ trợ.
MỤC LỤC
Vi bằng mua bán đất là gì?
Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định:
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
Mua bán đất là cụm từ thông thường được sử dụng trong đời sống. Tuy nhiên, theo luật định, mua bán đất có là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Lúc này, một bên sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (nếu có) cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.
Nói theo một cách đơn giản thì vi bằng mua bán đất là các bên thực hiện hoạt động chuyển giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất bằng hợp đồng trước sự chứng kiến của Thừa phát lại
DỊCH VỤ HỖ TRỢ LẬP VI BẰNG CHUYÊN NGHIỆP, TẬN NƠI – 0975.686.065
Có được lập vi bằng mua bán đất không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất “1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”
Đồng thời, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 cũng có quy định “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”
Tuy nhiên, quy định tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì “2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”
Nhiều trường hợp đất chưa được cấp sổ, đất nằm trong sổ chung; đất đang thế chấp ngân hàng dẫn đến hợp đồng mua bán không thể công chứng được nên các bên chọn cách mua bán bằng vi bằng. Việc này cũng vi phạm quy định không được lập vi bằng trong trường hợp “Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật” tại khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
Như vậy có thể thấy, pháp luật Việt Nam hiện nay không công nhận hợp đồng mua bán đất dưới hình thức vi bằng. Vi bằng là căn cứ thực hiện giao dịch của các bên đồng thời chứng minh cho việc có tồn tại giao dịch đó.
Khi nào cần lập vi bằng mua bán đất?
Câu hỏi:
Hiện nay tôi đang có nhu cầu mua một mảnh đất. Tuy nhiên, hiện nay đất đang ở trong sổ chung của gia đình. Chủ đất muốn tôi thanh toán trước một khoản để họ làm thủ tục tách thửa, sang tên. Vậy chúng tôi có thể đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán đất được không? Xin cảm ơn.
Trung tâm vi bằng giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186; và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với trường hợp của bạn, đất chưa có sổ nên không thể công chứng hợp đồng mua bán được. Mặc dù luật không cho phép các bên mua bán đất vi bằng nhưng các bên có thể đến Thừa phát lại để lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc, vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà đất hoặc ghi nhận việc giao, nhận tiền.
Giá trị pháp lý của vi bằng được ghi nhận tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP như sau:
1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật
Thủ tục lập vi bằng mua bán nhà đất.
Trường hợp nào mua nhà vi bằng không cần không chứng?
Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở quy định một số trường hợp vi bằng nhà đất không công chứng “2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng; trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”
Và vì thế, bạn có quyền yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng để làm chứng cứ chứng minh giao dịch. Giao dịch mua bán nhà được hoàn thành, bạn có quyền sở hữu nhà sau khi đã giao tiền cho bên bán và nhận bàn giao nhà.
Thêm vào đó, bạn có thể yêu cầu Thừa phát lại có thể ghi nhận các sự kiện như thỏa thuận, việc giao nhận tiền, tài sản; hoặc tình trạng nhà đất và các tài sản khác gắn liền trên đất.
Thủ tục lập vi bằng mua bán nhà đất.
Thủ tục này bao gồm các bước:
- Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu
Thừa phát lại tư vấn cho khách hàng về những quy định của pháp luật về vi bằng mua đất. Sau khi tìm hiểu kỹ, khách hàng điền vào Phiếu yêu cầu lập vi bằng. Lúc này, Thừa phát lại sẽ xem xét tính hợp pháp của yêu cầu mà khách hàng đưa ra.
- Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng
Thừa phát lại và khách hàng ký hợp đồng dịch vụ thỏa thuận một số nội dung về: Nội dung, thời gian, địa điểm, chi phí lập vi bằng và một số thỏa thuận khác (nếu có)
- Bước 3: Tiến hành lập vi bằng
Để thể hiện tính khách quan, trung thực, nội dung yêu cầu lập vi bằng phải được Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Bên cạnh đó, hoạt động như quay phim, chụp ảnh, đo đạc, mời người làm chứng,..cũng có sẽ được thực hiện khi cần thiết.
- Bước 4: Giao nhận vi bằng
Vi bằng được lập thành 03 (ba) bản. Văn phòng thừa phát lại lưu trữ 01 bản; giao cho người yêu cầu 01 bản và gửi đến Sở tư pháp 01 bản.
Lập vi bằng mua bán đất có làm hộ khẩu được không?
Điều kiện để được đăng ký thường trú, cấp sổ hộ khẩu.
Theo Điều 20 Luật Cư trú 2020 về điều kiện đăng ký thường trú thì công dân phải đáp ứng một trong các điều kiện:
- Có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình. (Công dân phải có những giấy tờ, chứng cứ chứng minh)
- Trường hợp không có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình vẫn có thể đăng ký thường trú khi: Vợ chồng ở với nhau; con về ở với cha mẹ hoặc cha mẹ ở với con; người cao tuổi ở với anh, chị, em ruột hoặc cháu ruột;…
- Được chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đồng ý cho đăng ký thường trú tại địa điểm thuê, mượn, ở nhờ và được chủ hộ đồng ý nếu đăng ký thường trú vào cùng hộ gia đình đó; đồng thời đảm bảo điều kiện về diện tích.
- Các trường hợp khác theo quy định.
Tóm lại, không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đứng tên mình thì mới có thể đăng ký thường trú.
Lưu ý:
Theo quy định hiện hành, đến ngày 31/12/2022 sổ hộ khẩu, sổ tạm trú sẽ hết giá trị. Nếu công dân đủ điều kiện đăng ký cư trú, công an sẽ cập nhật thông tin trên hệ thống. Mọi thay đổi về thông tin cư trú đều sẽ được cập nhật trên hệ thống của quốc gia. Những thủ hành chính yêu cầu có sổ hộ khẩu/ tạm trú trước đó cũng được sửa đổi và thay thế bằng CCCD gắn chip. Trường hợp công dân cần xác nhận cư trú thì có thể đến cơ quan công an (không phụ thuộc vào đăng ký) để xin giấy xác nhận thông tin về cư trú.
Tham khảo thêm: Nhà công chứng vi bằng có làm sổ được không?
Các lưu ý để lập vi bằng mua bán đất an toàn.
Câu hỏi:
Hiện tại tôi có nhu cầu mua đất nhưng lại không có nhiều kinh phí. Tôi được một bên chào bán một mảnh đất với mức giá rất phải chăng. Tuy nhiên vì đất chưa có sổ nên người bán ngỏ ý muốn chúng tôi lập vi bằng nhà đất. Theo tôi tìm hiểu, pháp luật có quy định hợp đồng mua bán phải được công chứng. Vậy, trường hợp này tôi nên làm thế nào? Mua đất vi bằng có an toàn không? Mong được Trung tâm vi bằng giải đáp.
Những vấn đề cần lưu ý để lập vi bằng mua bán đất an toàn:
- Thứ nhất, chỉ được lập vi bằng khi nhà đất là đối tượng chuyển nhượng có giấy tờ chứng minh.
Tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng:
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Việc lập vi bằng khi nhà đất không có giấy tờ chứng minh của Thừa phát lại là một trong những hành vi bị cấm.
- Thứ hai, vi bằng không thay cho hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.
Căn cứ Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP:
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
Có thể thấy, giá trị pháp lý của vi bằng là nguồn chứng cứ chứ không thể dùng để thay thế hợp đồng chuyện nhượng công chứng.
- Thứ ba, được lập vi bằng nhà đất trong một số trường hợp.
Tuy Thừa phát lại không được lập vi bằng mua bán nhà đất không có giấy tờ nhưng có thể lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện liên quan như:
– Vi bằng ghi nhận việc đặt cọc tiền, tài sản,…;
– Xác nhận hiện trạng nhà, đất;
– Giao nhận tiền khi hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo điều kiện về hình thức, hợp pháp.
- Thứ tư, nhà đất vi bằng không thể sang tên.
Vì pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng nên mua bán vi bằng không đủ điều kiện để tiến hành sang tên.
Tóm lại, mua bán nhà đất thông qua vi bằng không có giá trị pháp lý. Từ đó, nếu bạn thực hiện hành vi này sẽ mang lại rủi ro rất lớn.
XEM THÊM: MUA NHÀ VI BẰNG CẦN NHỮNG GIẤY TỜ GÌ?
Dịch vụ tư vấn, lập vi bằng Thừa phát lại.
Hiện nay, đa số các tỉnh/ thành phố đều có văn phòng Thừa phát lại. Việc người dân được biết, tiếp xúc nhiều khiến cho nhu cầu lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi trong đời sống cũng tăng lên. Tuy nhiên, không ít trường hợp do không hiểu chính xác; hiểu rõ giá trí pháp lý của vi bằng mà dẫn đến những hậu quả đáng tiếc. Nếu bạn cũng đang băn khoăn và cần tư vấn, hỗ trợ thủ tục lập vi bằng; hãy liên hệ với Trung tâm vi bằng qua:
- Tổng đài hỗ trợ Toàn quốc: 0975.686.065 (zalo).
- Làm việc trực tiếp tại trụ sở/chi nhánh: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hà Tĩnh, Nha Trang…;
- Email: trungtamvibang@gmail.com.
- Fanpage: Trung tâm vi bằng Việt Nam.
- Website: https://trungtamvibang.vn/
Trân trọng!
